Miete frisst immer mehr vom Einkommen

Rekordmieten und starke Preissprünge: Innerhalb eines Jahres erzielen deutsche Großstädte neue Höchstwerte

Miete frisst immer mehr vom Einkommen

Anmietung einer Neubauwohnung in Berlin, Augsburg, Jena oder anderen deutschen Städten nicht leisten. Die Untersuchung, die der Immobilienmarktspezialist empirica-systeme im Auftrag von „Panorama“ durchgeführt hat, zeigt, dass viele Haushalte mehr als 27 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete einer Neubauwohnung ausgeben müssen. Der Wert von 27 Prozent gilt Experten als problematisch, weil dann nur noch relativ wenig Geld zur sonstigen Lebensführung zur Verfügung bleibt, insbesondere bei Menschen mit kleineren Einkommen.

In Berlin etwa liegt die sogenannte Mietbelastungsquote weit darüber, bei 41,3 Prozent. Die durchschnittliche Berliner Familie muss also 41,3 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich eine 3-Zimmer-Neubauwohnung zur Miete leisten zu können. Auch in Frankfurt ist die Mietbelastungsquote mit 40,7 Prozent für die Kaltmiete sehr hoch. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Neubauwohnung kostet hier stolze 1450 Euro kalt. In Leipzig kostet Wohnen in so einem Neubau zwar „nur“ etwa 1012 Euro Monatsmiete, da aber die Leipziger deutlich weniger verdienen, liegt die Mietbelastungsquote hier bei 37,5 Prozent.

„Das Ergebnis ist erschreckend. Wenn sich so viele Haushalte eine Neubaumiete nicht mehr leisten können, dann verschärfen wir das soziale Ungleichgewicht in der Gesellschaft“, sagt Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, der auch die Bundesregierung berät. Dabei ist der Bedarf an bezahlbaren Neubauten für Normalverdienende hoch, da es weiter ungebrochen einen Zuzug in Groß- und Schwarmstädte gibt. Viele bestehende Wohnungen sind jedoch besetzt, da Mieter aus Angst vor höheren Mieten nicht ausziehen.

In 64 deutschen Städten und Kreisen liegt die Mietlastquote bei mehr als 27 Prozent – nicht nur in Frankfurt, Hamburg oder Düsseldorf, sondern auch in vielen mittelgroßen Städten wie Schwerin, Erfurt oder Rosenheim.

Wesentlicher Grund: hohe Baukosten wegen zahlreicher Vorschriften

Ein bekannter Grund für die hohen Preise sind die gestiegenen Bodenpreise. Daneben spielen aber auch hohe Baukosten eine größere Rolle. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sind die Baupreise seit 2005 um 33 Prozent gestiegen. Seitdem haben sich viele Bauvorschriften aus den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder für das Dämmen verschärft. „Die Baukosten steigen extrem. Oft entsteht da eine Kaltmiete von mindestens zehn Euro, und das ist dann jenseits dessen, was sich die meisten leisten können“, sagt Dietmar Walberg. Die Baukosten gelten als politisch beeinflussbar. Genau deshalb hatte die Bundesregierung 2014 auch die so genannte Baukostensenkungskommission einberufen, um die Baukosten zu begrenzen.

Eigene Berater kritisieren Bauminister Seehofer

Erstmals kritisieren jetzt einige Mitglieder der Kommission öffentlich die Bundesregierung, die ihre Vorschläge ignoriert habe: „Die wichtigsten Punkte sind nicht umgesetzt worden. Zuständig wäre das Bundesministerium des Inneren, für Heimat und Bau“, sagt Dietmar Walberg, der von 2014 bis 2016 Mitglied in der Regierungskommission und der nachfolgenden Arbeitsgruppe war. Auch weitere Kommissionsmitglieder wie der Wirtschaftsverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) kritisieren die Regierung. ZIA-Chef Andreas Mattner: „Es sind eher neue Regulierungen in der Diskussion, anstatt das Bauen zu erleichtern.“

Horst Seehofer bestätigte auf Nachfrage einem Reporter des ARD-Magazins „Panorama“, dass das Bauministerium noch nicht dazu gekommen sei, die Vorschläge umzusetzen: „So wie Sie Ihre Probleme nach Prioritäten abschichten müssen, so muss ich das auch, so muss die Politik das auch.“ Er plane aber in Zukunft, das Thema Baukostensenkung zu bearbeiten, warnt allerdings vor zu großen Erwartungen: „Es ist auch nicht ganz einfach, Vorschläge zur Reduzierung des Bauaufwandes zu realisieren. In dem Moment, wo sie etwa anfangen, den Brandschutz zu reduzieren, werden sie sehr schnell an die Grenzen der Handlungsmöglichkeit kommen.“¹

Innerhalb eines Jahres sind die Mieten in deutschen Großstädten weiter in die Höhe gegangen – und erreichen neue Spitzenwerte. Doch nirgendwo sind die absoluten Preise derart hoch wie in München. In der bayerischen Landeshauptstadt kostet der angebotene Quadratmeter Miete nun 18,10 Euro. Seit 2017 sind die Preise nochmals um 6 Prozent gestiegen und nähern sich damit in großen Schritten der 20-Euro-Marke. Das zeigt das Mietpreisbarometer von immowelt.de, für das die Mieten 2017 und 2018 in 79 ausgewählten Großstädten über 100.000 Einwohnern untersucht wurden. Die extremen Preissteigerungen erreichen mittlerweile ein Niveau, das an die Belastungsgrenze vieler Mieter reicht. Dennoch ist München nach wie vor attraktiv – weshalb die Einwohnerzahlen weiter ansteigen.

In Berlin dreht sich die Preisspirale am stärksten nach oben

Nicht nur München erzielt 2018 neue Preisspitzen, auch Berliner Mieter müssen so viel bezahlen wie nie zuvor: Der Quadratmeter wird im Median mittlerweile für 11,70 Euro angeboten. Damit reiht sich die Hauptstadt erstmals in die Liste der zehn teuersten Großstädte Deutschlands ein. Innerhalb eines Jahres sind die Mieten dort um 13 Prozent in die Höhe geschnellt, so stark wie in keiner anderen Metropole. Grund ist das starke Bevölkerungswachstum in Berlin und die damit verbundene hohe Nachfrage nach Wohnraum. Vielerorts ist der Wohnungsmarkt deshalb wie leergefegt – und die wenigen verfügbaren Wohnungen werden immer teurer.

In kleineren Großstädten klettern die Preise

Ebenso stark sind die Mieten seit 2017 auch in vielen kleineren Großstädten in die Höhe geschnellt. Sie locken mit Universitäten auch junge Menschen an und sorgen zudem dank ortsansässiger, namhafter Unternehmen dafür, dass weitere Menschen dort ansiedeln. Zu diesen Städten zählt unter anderem Heidelberg. Innerhalb eines Jahres sind die Mieten dort um 13 Prozent teurer geworden. Der Angebotspreis pro Quadratmeter liegt mittlerweile bei 12 Euro. In Erlangen sind die Mieten seit 2017 um 12 Prozent auf 11,20 Euro gestiegen. Kleinere, günstige Wohnungen sind nur noch schwer zu bekommen – zusätzlich treiben zahlreiche Neubauprojekte die Preise in die Höhe. Dasselbe Phänomen lässt sich in Heilbronn beobachten. Dort klettern nicht nur die Einwohnerzahlen kontinuierlich weiter, sondern auch die Mieten. Diese sind seit 2017 um 11 Prozent angestiegen.

Die einzige Ausnahme unter den wirtschaftsstarken kleineren Großstädten ist Ingolstadt. Die bayerische Stadt verzeichnet seit 2017 äußerst geringe Preissteigerungen. Die Mieten sind binnen eines Jahres um 1 Prozent auf 11,60 Euro angestiegen. Grund ist ein vielfältiges Wohnungsangebot in verschiedenen Preisklassen – auch aufgrund der starken Bautätigkeit der privaten und öffentlichen Hand.

Ostdeutsche Großstädte weiter auf dem Vormarsch

Die Attraktivität in den ostdeutschen Städten konnte auch im vergangenen Jahr gesteigert werden, weshalb auch das Preisniveau weiter nach oben geht. In Jena liegt der Angebotspreis für den Quadratmeter Miete mittlerweile bei 9 Euro und damit weitere 6 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die Stadt lockte in der Vergangenheit vor allem Studenten an, die moderne Universitäten und bezahlbare Mieten bevorzugten. 2018 ist die ostdeutsche Stadt im mittleren Preissegment angelangt. Deutlich günstiger, aber dennoch teurer als 2017 leben Mieter in Erfurt (+6 Prozent) und Leipzig (+5 Prozent). Insbesondere Leipzig zählt du den Städten in Deutschland, die am schnellsten wachsen. Dies legt sich mittlerweile auch auf die Wohnkosten um, die kontinuierlich steigen. Dennoch ist Leipzig im Vergleich zu Metropolen wie München günstig – mit 6,60 Euro kostet der Quadratmeter nur etwa ein Drittel von dem in der Landeshauptstadt Bayerns.

Im Jahresvergleich gibt es aber auch Städte, deren Preise sich nicht verändert haben. So sind die Mieten in Chemnitz oder Cottbus seit 2017 auf unverändertem Niveau. Die einzige Großstadt, in der das Wohnen sogar günstiger geworden ist, ist Bergisch Gladbach. Dort sind die Preise um 1 Prozent gesunken.²

¹Norddeutscher Rundfunk ²Immowelt AG

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